Почему в следующем году недвижимость подорожает на 10%

Новые правила долевого строительства призваны решить проблемы в этой сфере и помочь обманутым дольщикам. Однако, как выясняется, эти правила несут много рисков. Самый главный из них – это рост цен на недвижимость. Но, обо всем по порядку.

32 застройщика уже потеряли право привлекать средства дольщиков в одной только Москве. И хоть новые правила работы застройщиков с зачислением средств на эскроу-счета вступают в силу только 1 июля 2019 года, у застройщиков было обязательство открыть специальные счета в уполномоченных банках до 1 сентября 2018 года. Сделали это далеко не все. По оценке компании «Метриум», объём предложения в действующих проектах без спецсчетов оценивается в 900 квартир. А в Ленинградской области таких застройщиков уже 56. Там речь может идти о трети областного рынка, который оценивается сейчас в 74 тыс. заключенных договоров долевого участия.

И другие регионы не исключение. Нередко спецсчетов нет у проектов, реализация которых уже остановлена по разным причинам, но есть и действующие проекты. Вот такие застройщики могут столкнуться с проблемами привлечения средств и риском оказаться банкротом. Сами дольщики при этом окажутся в весьма неприятной ситуации.

Неудачливые дольщики могут после банкротства застройщика отказаться от претензий на квартиру, встать в очередь кредиторов и получить от страховщика компенсацию в объёме ранее потраченных средств. Никакие расходы на уплату процентов по ипотеке страховая не компенсирует (неприятно, ведь сначала, как правило, погашаются проценты, а потом уже тело кредита). Вот только равнозначную квартиру теперь за эти деньги не купить. Недвижимость ведь не дешевеет. А дальше – больше.

Процесс подорожания уже начался: в Москве, например, по оценке ЦИАН, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке за первые 8 месяцев 2018 года поднялась на 5,5%, со 185 тыс. руб. до 195,6 тыс. руб. И это при том, что предложение превышает спрос! Вот так рынок готовится к переменам. И в рост цен только усилится.

Одним из ключевых обстоятельств, способствующих росту цен на жилье, станет планируемое повышение ставки Фонда страхования дольщиков — с 1,2% до 6%. Разницу в тарифах застройщик на себя не возьмет, так как это существенно снизит рентабельность его деятельности. Как минимум для него это не будет экономически целесообразным. Один только этот фактор повысит цену новостроек на 4,8%.

Ещё новые законы существенно сузят круг застройщиков, имеющих право на возведение жилых домов. К работе будут допускаться только проверенные компании с опытом и немалыми средствами. В такой ситуации было бы наивным полагать, что все это позитивно отразится на ценовой политике застройщиков. При снижении уровня конкуренции всегда страдает потребитель. Развитие рынка сейчас идет без учета мнения малых и средних застройщиков. Снижение конкуренции на рынке вызовет централизацию рынка, «упрощение» проектов, снижение качества (яркий пример — алюминиевую электропроводку разрешили в домах прокладывать) и контроль цены основными игроками рынка. Вот десятки застройщиков уже оказываются не у дел… А переформатирование деятельности застройщиков в первые годы (период адаптации) приведёт к росту числа банкротств.

Надеетесь на то, что федеральная антимонопольная служба будет одёргивать застройщиков? Вот уж вряд ли. Даже при всём желании ФАС не сможет ничего поделать: сговоры застройщиков будут завуалированы под правомерное повышение цен на рынке жилья. На их разоблачение будет уходить слишком много времени.

Вырастут не только аппетиты застройщиков, но и их реальные издержки. Они больше не смогут пользоваться «бесплатными» средствами дольщиков и будут вынуждены привлекать банковские кредиты, пускай и по льготной ставке. Это ещё минимум 4% к стоимости квартиры. К тому же после многочисленных скандалов с обманутыми дольщиками получить разрешение на строительство для застройщиков станет еще сложнее. Для них неизбежно будет создано большое количество административных барьеров, связанных с проверкой их добросовестности и целевым характером привлекаемых для строительства денежных средств.

Прошлые и имеющиеся проблемы застройщиков фактически легли (вполне справедливо) на плечи глав регионов, и им потребовалось приложить много усилий для того, чтобы эти проблемы хоть как-то решить. Плюс многие региональные чиновники оказались под угрозой уголовного преследования за халатность в вопросах контроля деятельности застройщиков. Этого они явно не забудут и новый контроль будет уже не формальным, а явно с перегибом не в пользу застройщиков.

Да и просто объективные экономические факторы ведут к повышению цен. В первую очередь, это повышение НДС с 18% до 20%. Вот вам ещё 1,7% к стоимости квартиры. Еще и ЦБ проводит ужесточения денежно-кредитной политики и повышает ключевую ставку. Летом её подняли на 0,25%, и это сразу же сказалось на стоимости ипотеки и её рефинансирования. Стройматериалы, для производства которых нужны кредиты, в стороне тоже не останутся. В следующем году этот фактор может поднять цены ещё примерно на 1%.

Как видно, квартиры в следующем году запросто могут подорожать на 10% и более без возможности «отката» цен. А это уже повод задуматься о том, что лучше: получить деньги сразу или дождаться завершения строительства. Но это всё касается «счастливчиков», которые хотя бы теоретически могут претендовать на получение компенсации. К сожалению, не каждый случай является страховым. Таковыми не являются, например, случаи, когда был выявлен злой умысел руководства компании-застройщика.

Взять, хотя бы пример Urban Group: фактические затраты на строительство превышают плановую стоимость строительства на 40,4%, застройщиком не подтверждено целевое расходование денежных средств, техническому заказчику выдали авансы более, чем на 9 млрд. рублей при срыве сроков, по результатам выборочной проверки стоимости работ выявленное завышение составило 63% от рыночной стоимости аналогичных работ, а ещё застройщик выдал некой ООО «Профиконсалт» с уставным капиталом в 102 тыс. рублей займ на 31,1 млрд. рублей. Мошенничество в чистом виде!
Страховка – это хорошо, но это не панацея от всех проблем, и слепо рассчитывать на неё нельзя. Особенно с учётом постоянного снижения доходов населения.