С 1 июля 2018 года вступают в силу поправки к 214-ФЗ, регулирующему сферу заключения договоров долевого участия. Однако слово «поправки» не отражает масштаба происходящих перемен. Фактически создаётся новая система, упраздняющая прежний институт долевого строительства. Мера крайне радикальная и не всегда однозначная. При этом правками в федеральный закон заложены крайне сжатые сроки переходного периода: только один год. С 1 июля 2019 года новая система будет работать в полном объёме.

Во-первых, правки вносят очень жёсткие требования к застройщикам: компания должна работать на строительном рынке не менее трёх лет, должна иметь опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. м2, а собственные средства должны быть не менее 10% от общих затрат на строительство. В общем, новичкам вход на рынок закрыт, что позитивно скажется на гарантиях надёжности и опыте застройщика, но негативно — на конкуренции.

Во-вторых, застройщик должен иметь право собственности или право аренды земли, на которой возводит дом. Звучит банально, однако традиционная несогласованность владельцев земли и возведённого объекта при прежних правилах долевого строительства становилась непреодолимой преградой для завершения строительства. Особенно актуальна эта проблема в южных регионах.

В-третьих, под каждый объект должно создаваться отдельное юридическое лицо с отдельным разрешением на строительстве. Объём бюрократических проволочек увеличивается, но упрощается контроль за деятельностью застройщика и пресекается возможность использовать полученные средства на работу по другим проектам или инвестирование в ценные бумаги.

Но самое главное новшество состоит в том, что средства дольщиков больше не смогут быть использованы для ведения строительства. Они будут лежать в уполномоченных банках (их будет 25) на специальных замороженных эскроу-счетах. Застройщик сможет получить эти деньги только после сдачи объекта в эксплуатацию. Эти вклады будут застрахованы в Агентстве страхования вкладов на сумму до 10 млн. рублей. В случае прекращения деятельности банком эту покупатель сможет получить страховку только на 1 квартиру в одном доме. Таким образом, сохранился риск потери части денег, если покупатель приобретает несколько квартир в одном доме, или приобретает квартиру дороже 10 млн. рублей (в Москве 60% квартир дороже 10 млн. рублей, а средняя цена в новостройке по данным РБК Недвижимость 10,623 млн. рублей).

Пока еще действует переходный период и старая схема долевого строительства. При этом ответственность застройщика страхуется только Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства. При этом в Фонд отчисляется 1,2% от стоимости контракта, это примерно в 5 раз больше, чем раньше застройщики отчисляли страховым компаниям.

То есть мы видим, что формируется множество факторов, влияющих на повышение цен на недвижимость, которое в зависимости от объекта может составить от 5% до 40%. Наиболее весомый фактор заключается в том, что застройщик не может использовать дешёвый капитал дольщиков. Фактически, новая схема мало отличается от продажи квартир в готовых домах. Разве что сокращается период возврата кредита банку.

Получается, что новая система опасна тем, что вводит дополнительные бюрократические преграды, ограничивает конкуренцию и ведёт к значительному росту цен на жилую недвижимость, что препятствует выполнению указов президента по улучшению жилищных условий для 5 млн. семей в год. Таким образом, этот указ должен выполняться в

том числе и за счёт решения проблем обманутых ранее дольщиков, которых сейчас насчитывается порядка 150 тыс. человек без учёта членов их семей.

Ранее введённая система страхования ответственности застройщиков, существовавшая в период с 2014 по 2017 годы, к сожалению, не может решить всех проблем хотя бы потому, что большинство долгостроев образовалось ещё до того, как была введена подобная система. Правительство и региональные власти слишком долго не обращали внимание на возникшую проблему, сформировав на данный момент 836 проблемных объектов в 69 регионах страны.

Если власти всю ответственность будут возлагать исключительно на страховые компании, то это приведёт к ряду сильно негативных последствий и для экономики, и для пострадавших дольщиков, и для территориального развития. Так, выплаты всем пострадавшим дольщикам приведут к банкротству ряда страховых компаний: все пострадавшие просто не успеют получить свои деньги. Текущий же график выплат обратившимся в страховые компании позволяет беспрепятственно удовлетворять все запросы. К тому же выплаты страховых компаний не покрывают расходы потерпевших на оплату уже уплаченных процентов по ипотеке, расходов на арендное жильё и разницу в ценах на недвижимость. И такой подход приведёт к тому, что в городах останется множество небезопасных заброшенных недостроенных объектов.

Власти на всех уровнях должны способствовать именно скорейшему завершению строительства, а не пытаться отделаться от дольщиков выплатами, на которые сейчас ничего не купить. В России уже есть ряд успешных примеров, достойных вхождения в единую государственную программу по решению проблем долевого строительства. Это взятые на себя обязательства по завершению строительства в Москве и Московской области местными властями относительно ЖК «Царицыно» и объектов UrbanGroup, это принятый в Новгородской области закон, предоставляющий застройщику, завершающему проблемный объект, субсидии, и механизмы привлечения новых инвесторов. В некоторых регионах вроде Мордовии и вовсе нет обманутых дольщиков. Осталось только собрать лучшие практики в единую программу и обеспечить её финансированием. Возможно даже из средств, собранных за счёт повышения НДС

Исаев Н.О.

Директор Института актуальной экономики, Лидер Движения «Новая Россия»