Обманутым дольщикам остается лишь ждать

На днях Генпрокуратура России озвучила цифры о количестве нарушений сфере долевого строительства за 2017-й и первую половину 2018 года. Их оказалось более 15 тысяч. За последние почти полтора года следственные органы возбудили более 1100 уголовных дел.

Проблема долевого строительства, действительно, является одной из самых болезненных на сегодняшний день. Сейчас в России насчитывается более 150 тысяч так называемых обманутых дольщиков. И это не считая их семей, которые также пострадали. Государство не очень-то помогает гражданам решить эту проблему, поэтому люди вынуждены полагаться лишь на свои силы.

По большому счету, сегодня существует всего два варианта — либо ждать завершения строительства, либо обращаться в страховые компании с целью получения компенсации. Что касается первого варианта, то он чуть более энергозатратный. Чтобы действительно добиться завершения строительства, гражданам необходимо организовывать правильно юридически оформленные инициативные группы, которые помогут добиться исполнения своих прав. С этой целью им нужно будет обращаться к региональным властям, потому что на данный момент только они способны обеспечить выполнение застройщиком своих обязательств или оказать гражданам поддержку.

Именно власть должна обратить внимание на эту ситуацию и помочь решить проблему. Регионам следует использовать успешные практики Москвы, Московской и Новгородской областей, где власти взяли на себя ответственность по завершению строительства, а в каких-то случаях работают по созданию стимулов для привлечения инвесторов, способных помочь. Очевидно, что для граждан весь процесс будет непростым, а иногда и долгим, но главное, что в результате дом будет окончательно достроен, и люди все-таки смогут получить долгожданные квартиры.

Теперь про страховку. Этот вариант, на первый взгляд, кажется более простым. Люди могут обратиться в страховую компанию и вернуть вложенные средства. Однако страховые компании не компенсируют проценты по ипотеке и прочие издержки. Помимо этого, такой способ доступен далеко не всем дольщикам, а только тем, кто связан с объектами, застрахованными начиная с 2014 года в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». При желании получить страховку также необходимо понимать и то, что за последние несколько лет недвижимость значительно подорожала, а эксперты предсказывают и дальнейший рост не менее 20%. Всему виной новая схема, по которой застройщик будет обязан перейти к работе с эскроу счетами. Согласно нововведению, строительная компания не сможет распоряжаться деньгами клиентов, так как они будут лежать на специальных счетах банков-посредников до завершения строительства. Таким образом, долевое строительство останется долевым только в названии, ведь средства покупателя никак не смогут быть использованы застройщиками. По факту, для застройщика это равносильно продаже после строительства. Очевидно, что работа по такой схеме повысит себестоимость строительства в целом, потому что все издержки придется покрывать либо самой компании, либо изначально включать в стоимость жилья, что неизбежно приведет к его подорожанию.

Получается, что в итоге покупка на стадии строительства теряет всякий смысл и для компании, поскольку застройщику в любом случае придется обращаться в банк, привлекать кредиты, проектное финансирование, и для клиента, так как сэкономить на стоимости не особо удастся. Не помогает и то, что количество банков, способных открывать эксроу счета строго ограничено: всего 25 аккредитованных.

Новая схема отразится также и на на экономической эффективности предприятий, например Сбербанк еще в апреле провел первую сделку в рамках новой системы, и по их расчетам рентабельность бизнеса девелопера снижается на 5-7%. Множество компаний просто не будут способны выдержать новую нагрузку. Помимо прочего, предъявляются очень большие требования к застройщику: компания должна проработать на рынке минимум три года и построить от 10 тыс. кв. метров жилья в многоквартирных домах. Получается, что любая компания, которая захочет подключиться к системе долевого строительства, должна будет работать и развиваться три года за счет собственных средств. Очевидно, что мало кто на такое пойдет. В итоге останется небольшое количество старых крупных игроков, которые и будут диктовать собственные условия. Понятно, что на стоимости жилья это тоже отразится, как минимум, негативно.

Получается, что, как ни крути, а для дольщиков, строительство объектов которых помогут профинансировать власти или фонды, самым лучшим вариантом будет дождаться завершения строительства своих домов. Тем более что средств, полученных от страховых компаний, не хватает на покупку нового жилья даже сейчас, а после неизбежного подорожания недвижимости вследствие введения новой схемы долевого строительства, их и вовсе будет катастрофически мало. То есть круг замкнулся. Возвращаемся на исходные.