Долевое строительство зашло в тупик: новые поправки в закон могут ухудшить положение дольщиков

 11 декабря 2018 г эксперты рынка долевого строительства, а также представители обманутых дольщиков провели пресс-конференцию, в ходе которой разъяснили, к каким последствиям могут привести очередные законодательные поправки в ФЗ-218 и ФЗ-214.

В случае принятия данных поправок, практически полностью изменятся правила на рынке долевого строительства. Все полномочия будут сосредоточены в руках Компенсационного Фонда, который имеет право проверки деятельности любого застройщика. Однако проблема в том, что ради этого отменяется весь механизм уже существующих гарантий, защищающих дольщика: речь, в первую очередь, о страховых компаниях и банках. Причем правила урегулирования убытков для страховых компаний меняются «задним числом». Еще одна неприятная для дольщиков новость: теперь законным будет считаться передача гражданину объекта, имеющего иные характеристики, чем в договоре.

Но основной камень преткновения в ситуации с новыми поправками – «арбитражные управляющие», которые наделяются полномочиями фактически забирать средства у страховщиков, в случае банкротства застройщиков, и направлять их либо дольщикам, либо новым застройщикам на достройку объекта. Именно на этом фокусировали внимание эксперты, которые пришли к единогласному мнению о том, что отсутствие механизмов экспертизы у госструктур приведёт к росту затрат добросовестных девелоперов и государственного бюджета, и к уходу с рынка страховщиков, что приведет к появлению более 1500 новых проблемных строительных объектов. Частные же страховые компании за годы работы на рынке уже выработали механизмы выявления неблагонадёжных застройщиков.

Вот что говорит об этом Генеральный директор СК «Респект» Александр Артамонов:

  «Около 12% застройщиков отсеиваются страховщиками как проблемные. Благодаря уникальной экспертизе нашей страховой компании доступ к привлечению долевых средств не получили 1349 строительных объектов, на которых могли бы поживиться мошенники. По сути, СК «Респект» удалось предотвратить появление не менее 300 тысяч обманутых дольщиков и хищение по меньшей мере 485 млрд рублей участников долевого строительства».

Теперь же, по оценке экспертов, количество обманутых дольщиков может вырасти с 200.000 до 1.000.000 человек. А ранее Минстрой отмечал, что и вовсе 20% застройщиков – ненадёжные.

Взволнованны ситуацией и сами обманутые дольщики. Координатор инициативных групп дольщиков России Лора Митт отмечает:

«Расширение оснований для банкротства застройщиков со стороны ДОМ.РФ и попытка передать деньги страховщиков в руки арбитражных управляющих – не самые лучшие предложения. И вызовут они целую волну злоупотреблений. Крайними станут опять дольщики».

Опасения бизнеса озвучил Руководитель рабочей группы по обеспечению безопасности предпринимателей в области строительства Комитета ТПП РФАлександр Моор:

«Наглядный пример Новосибирска, когда в решении вопроса объединились органы власти, строители и страховщик, а их всех готовы поддержать представители Минфина — великолепное доказательство объединения усилий в интересах главных лиц – обманутых дольщиков. Ресурсы страховщиков на достройку необходимо использовать, привлекая к диалогу самих страховщиков. Одномоментно предложить запретить старые механизмы гарантирования, по которым сейчас работают несколько тысяч застройщиков, означает создать новый очаг напряженности».

Независимые эксперты также сходятся во мнении о негативном влиянии новых поправок на долевое строительство.

Директор Института актуальной экономики Никита Исаев:

«Эти новые поправки фактически создают почву для коррупционных махинаций со стороны госкомпании ДОМ.РФ. Арбитражные управляющие, в отличии от коммерческих компаний, не имеют прямой заинтересованности в завершении строительства, и не несут репутационных рисков. Кроме того, что принудительное изъятие средств у страховых компаний приведёт к их банкротству (нынешние доступные тарифы страхования ответственности до 1,5% обеспечивают выживаемость страховых компаний на спокойном рынке в условиях его естественного развития), а значит денег на всех дольщиков может не хватить, так ещё они лишают обманутых дольщиков права самостоятельно выбирать вариант дальнейшего развития событий (ждать завершения строительства или получать компенсацию от старховой). Принудительные выплаты дольщикам поставят их в крайне затруднительное положение: недвижимость в скором времени должна подорожать, и на полученные средства купить иное аналогичное жильё будет просто невозможно»

Политолог Евгений Минченко:

«В случае резкого удорожания жилья, которое неизбежно произойдет, если с рынка уйдут все страховщики, в регионах практически неизбежен рост негативных настроений. Уровень протеста обманутых дольщиков может стать предельно высоким. И не в одном, а в большинстве российских регионов. Это создаст большую опасность не только для региональных, но и для федеральных властей».

Эксперты предложили следующий альтернативный вариант решения проблемы: 

1. Утвердить минимальный переходный период от старых форм гарантирования долевого строительства (страхование и банковское поручительство) к новым до 1 июля 2019 года, максимальный – до 31 декабря 2019 года;
2. Разработать механизмы передачи Фонду обязательств и резервов страховых организаций;
3. Передать в указанные сроки Фонду экспертизу страховых организаций (включая базы данных, технологии, бизнес-процессы) и обеспечить информационный обмен по недобросовестным застройщикам;
4. Разработать силами страховых компаний дорожные карты решения проблем по недобросовестным застройщикам.

Данный комплекс мер позволит страховщикам за полгода выявить не менее 75% проблемных застройщиков в России, за год – 95%, а также избежать рисков банкротства и санации страховщиков, и значительно сократит нагрузку на государственный бюджет по достройке, в объёме до 500 млрд руб.